פינוי בינוי יכול להיות הזדמנות משמעותית לבעל דירה: בניין חדש, דירה חדשה, ממ”ד, מעלית ולעיתים גם תוספת שטח, מרפסת, חניה ומחסן.

אבל בגיל 70 התמונה נראית קצת אחרת.

אדם צעיר יחסית עשוי להסתכל על כמה שנות המתנה ועל מעבר לדירה שכורה כחלק מהדרך לדירה החדשה. עבור אדם בן 70, שמתגורר באותה דירה כבר עשרות שנים, מעבר מהבית, מגורים זמניים במשך תקופה ארוכה ומעבר נוסף לבניין החדש יכולים להיות הרבה יותר מורכבים.

המחוקק הכיר בקושי הזה וקבע במסגרת חוקי ההתחדשות העירונית הסדרים מיוחדים לבעלי דירות מבוגרים. בשנים האחרונות אף הורחבו חלק מההסדרים והורד סף הגיל הרלוונטי בחלק מהמקרים מגיל 75 לגיל 70.

אבל חשוב להבין כבר בתחילת הדרך:
עצם העובדה שמלאו לכם 70 אינה אומרת באופן אוטומטי שכל חלופה שמוזכרת בחוק עומדת לרשותכם בכל פרויקט. הזכאות תלויה בין היתר בגיל במועד הרלוונטי, במשך המגורים בדירה, במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בבניין ובהוראות המעבר החלות על הפרויקט.

לכן לפני שחותמים על הסכם פינוי בינוי בגיל 70, כדאי להבין היטב מהן הזכויות שלכם ומה באמת מוצע לכם.

פינוי בינוי בגיל 70 – מה חשוב לדעת בקצרה?

בעל דירה שהגיע לגיל הקבוע בחוק ועומד בתנאים הנוספים עשוי להיחשב “קשיש” לצורך ההסדרים המיוחדים בפינוי בינוי. לפי המידע שמפרסמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סף הגיל בחלק מההסדרים עומד כיום על 70 שנה במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבית המשותף, לצד דרישות נוספות ובהן מגורים בדירה בתקופה שנקבעה בחוק.

עם זאת, בפרויקטים ותיקים יותר עשויות לחול הוראות מעבר. חוות דעת משפטית שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשנת 2024 עסקה בדיוק בשאלה זו והבהירה כי במקרים מסוימים יש לבחון את תחולת ההסדר הקודם, שבו סף הגיל היה 75.

לכן, במקרה של בעל דירה בן 70, השאלה הראשונה אינה רק: “בן כמה אני היום?” אלא גם: “בן כמה הייתי במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה בפרויקט, ומתי התחיל הפרויקט?”

למה בכלל יש זכויות מיוחדות לבני 70 ומעלה?

פינוי בינוי שונה משיפוץ רגיל של בניין. בשלב הביצוע בעל הדירה נדרש לעזוב את הבית שבו הוא מתגורר ולעבור לדירה חלופית. רק לאחר סיום הבנייה הוא חוזר לדירה החדשה.

עבור אנשים מבוגרים המעבר הזה עלול ליצור קושי משמעותי: מציאת דירה חלופית, אריזה של בית שנצבר בו רכוש במשך שנים, מעבר לסביבה אחרת, התרחקות משכנים, ממשפחה או משירותים מוכרים – ואז מעבר נוסף מספר שנים לאחר מכן.

גם משך הפרויקט משמעותי. פינוי בינוי הוא תהליך שיכול להימשך שנים רבות משלב ההתארגנות ועד האכלוס. לכן החוק אינו מסתכל רק על השווי הכלכלי של הדירה, אלא מכיר בכך שבגיל מבוגר עשוי להיות צורך בפתרון שמתאים יותר למציאות החיים של בעל הדירה.

האם כל מי שמלאו לו 70 זכאי אוטומטית לזכויות המיוחדות?

לא. וזו אחת הנקודות החשובות ביותר במאמר.

כאשר בודקים זכויות של בעל דירה מבוגר בפינוי בינוי, צריך לבדוק מספר תנאים יחד:

• גיל בעל הדירה במועד הקובע.
• המועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין.
• משך הזמן שבו בעל הדירה התגורר בדירה.
• מועד תחילת ההתקשרויות בפרויקט.
• הוראות החוק שחלו באותו מועד.
• הוראות מעבר שנקבעו כאשר החוק תוקן.

החוק המקורי משנת 2018 הגדיר “קשיש” כבעל דירה שהיה בן 75 לפחות במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה והתגורר בדירה לפחות שנתיים במועד זה. בהמשך הורד גיל הזכאות בחלק מההסדרים ל־70.

זו בדיוק הסיבה שלא כדאי להסתפק במשפט כמו “אני בן 70, אז מגיע לי”. צריך לבדוק איזה נוסח של החוק חל על הפרויקט שלכם.

מהו “המועד הקובע” ולמה הוא כל כך חשוב?

נניח שהיום אתם בני 72. האם אתם נחשבים בני 70 לצורך הזכויות המיוחדות? לא בהכרח.

אחת מנקודות הייחוס המרכזיות בחוק היא המועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבית המשותף. כלומר, לא בהכרח בודקים את גילכם ביום שבו פנו אליכם, ביום שבו התוכנית אושרה או ביום שבו הבניין אמור להתפנות. ייתכן שהעסקה הראשונה בבניין נחתמה מספר שנים קודם לכן.

לדוגמה, אם העסקה הראשונה נחתמה כאשר הייתם בני 68 והגעתם לגיל 70 רק מאוחר יותר, התוצאה המשפטית עשויה להיות שונה ממצב שבו כבר הייתם בני 70 במועד החתימה הראשונה. לכן אחד הדברים הראשונים שבעל דירה מבוגר צריך לבקש הוא תאריך העסקה הראשונה שנחתמה בפרויקט.

ומה המשמעות של מגורים בדירה במשך שנתיים?

גם מקום המגורים חשוב. ההסדר נועד להגן בראש ובראשונה על אדם מבוגר שהדירה אינה רק נכס שבבעלותו, אלא הבית שבו הוא חי.

בנוסח החוק המקורי נקבעה דרישה שהקשיש יתגורר בדירה לפחות שנתיים במועד העסקה הראשונה. לכן יכול להיות הבדל בין אדם בן 72 שמתגורר בדירה שנים רבות לבין אדם בן 72 שבבעלותו דירה במתחם אך מתגורר דרך קבע במקום אחר. גם כאן, הנסיבות הספציפיות והדין החל על הפרויקט צריכים להיבדק לפני שמסיקים מסקנה לגבי הזכאות.

אילו חלופות יכולות להיות לבעל דירה מבוגר?

הרעיון שעומד מאחורי ההסדרים המיוחדים הוא פשוט: לא תמיד הגיוני לחייב אדם מבוגר לעבור לדירה שכורה, להמתין במשך תקופת הבנייה ואז לעבור פעם נוספת. לכן החוק יצר מסלולי תמורה שמאפשרים, בתנאים המתאימים, פתרונות נוספים מעבר למסלול הרגיל של “פינוי – שכירות – חזרה לדירה החדשה”.

החלופות האפשריות עשויות לכלול, בהתאם לגיל ולתנאים החלים על העסקה:

• מעבר לדירה אחרת מחוץ לפרויקט.
• קבלת תמורה שתאפשר רכישת דירה חלופית.
• מעבר לדיור מוגן בנסיבות המתאימות.
• קבלת דירה קטנה יותר לצד תשלום ההפרש.
• קבלת שתי דירות קטנות יותר במקום דירת תמורה אחת, כאשר התנאים לכך מתקיימים.

בדיוני הכנסת ובהסדרים שנקבעו בחקיקה מופיעות, בין היתר, חלופות של שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה וכן דירה קטנה יותר בתוספת תשלום בגין ההפרש. אבל חשוב מאוד לא לקחת את הרשימה הזו ולבחור ממנה כאילו מדובר בתפריט. לא כל בעל דירה בן 70 רשאי לדרוש כל אחת מהחלופות – סוג החלופות והיכולת לבחור ביניהן משתנים בהתאם לגיל, למועד העסקה ולתחולת הוראות החוק.

יש הבדל בין גיל 70 לגיל 75?

כן, וזו נקודה מהותית. הדין מבחין במצבים מסוימים בין בעלי דירות שהגיעו לגיל 70 לבין בעלי דירות מבוגרים יותר. בדיונים שנערכו בכנסת בנוגע להסדר הקיים אף תוארו במפורש שני ספי גיל – 70 ו־75 – כאשר היקף הבחירה והחובה המוטלת על היזם עשויים להשתנות בהתאם לגיל.

כלומר, גם אם אדם בן 70 נכנס להגדרה הרלוונטית ומקבל הגנות מיוחדות, אין להסיק מכך שהזכויות שלו זהות בכל פרט לזכויות של אדם בן 75 או 80. וזה אחד המקומות שבהם תוכן אינטרנטי עלול לבלבל: מאמר אחד מדבר על גיל 70, אחר על 75 ואחר על 80 – ולעיתים כולם התייחסו לנוסחים שונים של החוק או לסוגים שונים של חלופות.

ומה אם הפרויקט התחיל לפני שהחוק השתנה?

זה אחד המקרים שדורשים תשומת לב מיוחדת. בשנת 2021 תוקנו ההסדרים בתחום, ובין היתר הורד גיל הקשיש לעניין חלופות התמורה. אבל תיקון חוק אינו בהכרח מוחל באופן זהה על כל עסקה שנחתמה בעבר.

בשנת 2024 פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חוות דעת ייעודית בנוגע לתחולת השינוי בהגדרת “קשיש”. חוות הדעת נדרשה למקרים שבהם עסקאות במתחם החלו עוד לפני כניסת השינוי לתוקף, והבהירה שיש לבחון את הוראות המעבר ולא להניח באופן אוטומטי שגיל 70 חל על כל פרויקט ותיק.

לכן אם אתם בני 70–74 והפרויקט בבניין שלכם מתנהל כבר מספר שנים, חשוב במיוחד לבדוק את מועד ההתקשרות הראשונה ואת הנוסח המשפטי הרלוונטי.

האם בן 70 חייב לעבור לדירה שכורה בזמן הבנייה?

במסלול הרגיל של פינוי בינוי, בעל הדירה מפנה את דירתו, היזם מממן עבורו מגורים חלופיים בהתאם להסכם, ובסיום הבנייה הוא מקבל את דירת התמורה. אבל אחת המטרות של החלופות המיוחדות לבעלי דירות מבוגרים היא בדיוק לאפשר, במקרים המתאימים, להימנע משני מעברים.

לדוגמה, אם מתקיימים התנאים לחלופה של קבלת דירה אחרת מחוץ לפרויקט, ניתן להגיע למצב שבו בעל הדירה עובר פעם אחת לבית שבו הוא ימשיך להתגורר במקום לעבור לדירה זמנית ולאחר מכן לדירת התמורה. מבחינת אדם בן 70, 75 או 80, זה עשוי להיות הבדל מהותי באיכות החיים ולא רק הבדל כלכלי.

מה אם דווקא רוצים לחזור לדירה החדשה?

זכויות מיוחדות אינן אומרות שבעל דירה מבוגר חייב לעזוב את השכונה או לבחור בחלופה אחרת. יש אנשים בני 70 ומעלה שמתגוררים בשכונה במשך עשרות שנים ורוצים מאוד לחזור אליה. במקרה כזה המסלול הרגיל של קבלת דירת התמורה יכול להיות דווקא האפשרות הרצויה.

אבל אז כדאי להקדיש תשומת לב מיוחדת לכמה נושאים:

• מה יהיה גובה שכר הדירה בתקופת הפינוי?
• האם הדירה החלופית תהיה בסביבה המוכרת?
• מי מממן את ההובלה?
• האם יש צורך באריזה ופירוק והרכבת ריהוט?
• מה יהיו דמי הניהול בבניין החדש?

במסמכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נקבע כי כאשר בעל הדירה הוא קשיש או אדם עם מוגבלות, ניתן לכלול במסגרת התחייבויות היזם גם עלויות מיוחדות הקשורות לאריזה, פירוק והרכבה לצורך המעבר.

דמי הניהול בבניין החדש – נקודה שאסור לשכוח

הרבה בעלי דירות מתמקדים בשווי הדירה החדשה, אבל בגיל 70 יש עוד שאלה חשובה: כמה יעלה לגור בה?

בניין חדש יכול לכלול מספר מעליות, חניונים תת־קרקעיים, מערכות כיבוי אש, משאבות, לובי ומערכות נוספות. כתוצאה מכך, הוצאות התחזוקה עשויות להיות גבוהות משמעותית מדמי ועד הבית בבניין הישן. עבור בעל דירה מבוגר שחי מקצבה או מהכנסה קבועה, ההפרש הזה עשוי להיות משמעותי מאוד.

בחלק מהרשויות קיימות גם מדיניות מקומית שמרחיבה את הסיוע מעבר להסדר הכללי. לדוגמה, במסמך של עיריית תל אביב–יפו בנושא זכויות אזרחים ותיקים בפינוי בינוי מופיעה מדיניות של סבסוד דמי הניהול לתקופה מוגדרת עבור בעלי דירות בגיל פרישה החוזרים להתגורר בפרויקט. לכן כדאי לבדוק גם מה קובע ההסכם הספציפי ומהי המדיניות בעיר שבה נמצא המתחם.

אל תחתמו לפני שביררתם את הזכאות

כשאדם בן 70 מקבל הסכם של עשרות עמודים, קל להתמקד בשאלה “כמה מטרים מוסיפים לי?” אבל במקרה הזה חשוב לעצור לפני החתימה ולברר כמה דברים בסיסיים:

• מתי נחתמה העסקה הראשונה בבניין?
• בן כמה הייתי באותו מועד?
• האם התגוררתי בדירה במשך התקופה הנדרשת?
• איזה נוסח של החוק חל על הפרויקט?
• אילו חלופות היזם מחויב להציע במקרה שלי?
• האם קיימות חלופות נוספות שניתן להשיג במשא ומתן?
• מה יהיו השלכות המס של החלופה שאבחר?
• האם אני רוצה לחזור לפרויקט או מעדיף מעבר חד־פעמי לדירה אחרת?

זו בדיקה שצריך לבצע עם עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות ובהתאם למקרה הספציפי.

איפה רותם טפירו נכנסת לתמונה?

במתחם פינוי בינוי יכולים להתגורר עשרות או מאות בעלי דירות, אבל לא לכולם אותם צרכים. משפחה צעירה יכולה לראות בדירה גדולה יותר את השיקול המרכזי שלה. אדם בן 70 יכול להיות מוטרד הרבה יותר מהשאלה איפה יגור בשנים הקרובות, כמה פעמים יצטרך לעבור, האם יוכל להישאר ליד המשפחה והאם יוכל לעמוד בעלויות של הבניין החדש.

לכן זיהוי של בעלי הדירות המבוגרים והצרכים שלהם צריך להתרחש מוקדם – ולא רגע לפני הפינוי.

רותם טפירו ושות’ – מתחמי התחדשות עירונית מלווה ומנהלת בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי לאורך התהליך. חלק משמעותי מניהול נכון של מתחם הוא להבין מי הם בעלי הדירות, לזהות צרכים מיוחדים ולרכז את הנושאים שדורשים טיפול מול היזם ואנשי המקצוע.

כאשר במתחם יש בעלי דירות בני 70 ומעלה, המשמעות היא בין היתר לוודא שהנושא אינו נבלע בתוך ההסכם הכללי של מאות הדיירים: לבחון את הזכאות יחד עם אנשי המקצוע, להציף את החלופות הרלוונטיות, להסביר אותן לבעל הדירה ולמשפחתו ולוודא שהפתרון שנבחר מתאים לא רק לשווי הנכס – אלא גם לחיים עצמם.

כי בגיל 70, הצלחה של פינוי בינוי לא נמדדת רק בשאלה איזו דירה חדשה תקבלו. היא נמדדת גם בדרך שבה תגיעו אליה.