ליווי מקצועי ואמין לבעלי דירות בהתחדשות עירונית — מהשלב הראשון ועד קבלת המפתח.
רותם טפירו, מייסדת ובעלים של חברת רותם טפירו ושות’ מתחמי התחדשות עירונית בע”מ, ומייסדת ושותפה בחברת בית הדייר. נשואה + 3 ילדים. את דרכי בתחום הנדל”ן התחלתי בשנת 2003, בשנת 2010 הוסמכתי כעורכת דין ובשנת 2016 נכנסתי לתחום ההתחדשות עירונית, שם פגשתי בעלי דירות ששיתפו אותי בתסכול שלהם להתגורר בבניין שמוגדר לעיתים ”כמבנה מסוכן”, ללא ממ”ד ואו ללא חניה מסודרת במקום מגוריהם, ובעיקר איכות חיים שהיו מעוניינים לשנות. שם הבנתי שזה הייעוד שלי בתחום הנדל”ן. חברתנו מנהלת מכרזים של דיירים בתחום ההתחדשות עירונית ונותנת מענה מקיף ורחב לבעלי הדירות בטרם בחירתם ביזם לקידום הפרויקט עד כניסתם לדירות החדשות.
הוא פשוט טקסט גולמי של תעשיית ההדפסה וההקלדה. Lorem Ipsum היה טקסט סטנדרטי עוד במאה ה-16, כאשר הדפסה לא ידועה לקחה מגש של דפוס ועירבלה אותו כדי ליצור סוג של ספר דגימה. ספר זה שרד לא רק חמש מאות שנים אלא גם את הקפיצה לתוך ההדפסה האלקטרונית, ונותר כמו שהוא ביסודו.הוא פשוט טקסט גולמי של תעשיית ההדפסה וההקלדה. Lorem Ipsum היה טקסט סטנדרטי עוד במאה ה-16, כאשר הדפסה לא ידועה לקחה מגש של דפוס ועירבלה אותו כדי ליצור סוג של ספר דגימה. ספר זה שרד לא רק חמש מאות שנים אלא גם את הקפיצה לתוך ההדפסה האלקטרונית, ונותר כמו שהוא ביסודו.הוא פשוט טקסט גולמי של תעשיית ההדפסה וההקלדה. Lorem Ipsum היה טקסט סטנדרטי עוד במאה ה-16, כאשר הדפסה לא ידועה לקחה מגש של דפוס ועירבלה אותו כדי ליצור סוג של ספר דגימה. ספר זה שרד לא רק חמש מאות שנים אלא גם את הקפיצה לתוך ההדפסה האלקטרונית, ונותר כמו שהוא ביסודו.
אנו מלווים אתכם בכל שלב של תהליך הרכישה – מחיפוש הנכס הנכון ועד קבלת המפתח. הניסיון שלנו, הקשרים שלנו, והמחויבות שלנו – עובדים בשבילכם.
אנו מלווים אתכם בכל שלב של תהליך הרכישה – מחיפוש הנכס הנכון ועד קבלת המפתח. הניסיון שלנו, הקשרים שלנו, והמחויבות שלנו – עובדים בשבילכם.
אנו מלווים אתכם בכל שלב של תהליך הרכישה – מחיפוש הנכס הנכון ועד קבלת המפתח. הניסיון שלנו, הקשרים שלנו, והמחויבות שלנו – עובדים בשבילכם.
אנו מלווים אתכם בכל שלב של תהליך הרכישה – מחיפוש הנכס הנכון ועד קבלת המפתח. הניסיון שלנו, הקשרים שלנו, והמחויבות שלנו – עובדים בשבילכם.
ראשית נעים מאוד, אשמח לשוחח עמך טלפונית ולהסביר את כל התהליך. כמה דיירים אתם בבניין? בכמה בניינים מדובר? האם היה אצלכם נסיון בעבר לקדם פרויקט? האם אתם מאוגדים (כלומר, האם יש נציגות מסודרת)? ברגע שאבין את התשובות לשאלות אלו, אוכל לתת לך מענה מקיף ורחב ולקדם עבורך את התהליך מול כלל הדיירים בבניין/מתחם שלך.
התמורות כפופות לתקן 21, לדוח שמאי ובעיקר תלויות ברווחיות של היזם הנבחר. אך יחד עם זאת, רצוי לבחור אדריכל דיירים ושמאי דיירים על מנת לקבל אינדיקציה מדויקת לנושא התמורות.
לא. בשום שלב הדיירים לא משלמים. מי שממן את כל אנשי המקצוע, לרבות עורך דין הדיירים, זה היזם הנבחר.
אם היזם רק דאג להחתים על חוזים ולא עשה שום דבר מעבר, חברי הנציגות יחד עם ב”כ הדיירים יכולים לשלוח לו מכתב התראה ולהודיע כי הוא בהפרה של ההסכם ולתת לו זמן נתון לתקן. היה והמשיך בחוסר המעש, ניתן להודיע לו כי היות והפר הסכם הוא משוחרר מהפרויקט. חשוב לציין שמי שמוציא את המכתב זה עורך דין הדיירים, ורצוי שכלל הדיירים יחתמו על שחרור היזם מהפרויקט.
חשוב להבין באיזה שלב היזם פושט רגל. אם זה בשלב ראשוני שהיזם “רק” החתים על הסכמים ורשם הערות אזהרה, אזי שעורך דין הדיירים מוחק את הערות האזהרה ומיד מוצאים יזם אחר שייכנס לנעליו. אולם, אם אותו יזם נכנס להליך שבו פינה את בעלי הדירות ואז פשט את הרגל, עורך דין הדיירים הוא זה שדואג להחלפת היזם. יש לו את כל הערבויות הנדרשות מהיום הראשון (כגון ערבות לדמי השכירות, ערבות רישום וכו’). חשוב שיהיה עורך דין דיירים שמבין התחדשות עירונית, בעיקר למקרים מסוג זה.
זו שאלה טובה שלצערי אין עליה תשובה חד משמעית. רק לאחר שהגענו לחתימת הרוב המיוחס (67% מבעלי הדירות) ניתן להתחיל ולקחת לוחות זמנים ליזם. יחד עם זאת, יש לזכור שזה תלוי לעיתים בהתנגדויות, החלפת ראש עיר וכו’.
השלבים בגדול הם: הגעה אל הרוב המיוחס -> עבודת הכנה להגשת תב”ע -> הגשת תב”ע וקליטתה במערכת -> אישור והמלצה וועדה מקומית -> דיון בוועדה מחוזית -> הפקדת תב”ע להתנגדויות -> אישור תב”ע בתנאים -> מתן תוקף לתב”ע -> הגשת בקשה להיתר בניה.
זמן משוערך
בפרויקטים של פינוי בינוי מרגע חתימת הרוב הדרוש ועד כניסת דיירים לדירות החדשות הוא עד 10
שנים.
בוחרים יזם באמצעות מכרז יזמים. אני שולחת פנייה ל-5-10 חברות גדולות וטובות יחד עם ב”כ הדיירים.
היזמים מתבקשים לענות על שאלון מקיף ולהגיש הצעה מסודרת לבעלי הדירות. אנו משקללים את ההצעה
הטובה ביותר (לא בהכרח הגבוהה ביותר, אלא הטובה ביותר הכוללת איתנות פיננסית וניסיון בפרויקטים
דומים) ובוחרים את היזם המתאים ביותר.
מי שדואג לדיירים מהיום הראשון זה היזם. כחצי שנה לפני פינוי הדירות, היזם שולח עדכון לבעלי הדירות ומעדכן על מועד הפינוי הצפוי. בשלב הזה הדיירים מתבקשים להתחיל לחפש דירות חלופיות לשכירות.
כפי שעושים מכרז לבחירת עורך דין דיירים, כך עושים מכרז ובוחרים מפקח דיירים. תפקיד המפקח הוא לשמור שכל מה שהיזם הבטיח אכן מבוצע, והוא גם מבצע “בדק בית” לדירות החדשות לפני המסירה.
הרוב המיוחס כיום עומד על 67%. ברגע שיש לנו חתימות של הרוב הזה, ניתן לקדם את התהליך. לרוב, כשהפרויקט מתקדם, דיירים שחששו מצטרפים. אם נשארים סרבנים, בשלב הפקדת התב”ע ניתן לפנות למפקחת ולהגיש תביעת “דייר סרבן”.
בפרויקטים בניהולי, אני דואגת שהיזם יממן את ההפרש בתשלומי הועד/דמי הניהול לתקופה של לא פחות מ-5 שנים, כדי להקל על המעבר לעלויות האחזקה של הבניין החדש. כיום יש גם חוק שמחייב יזמים להשתתפות זו.
זקוקים למידע נוסף או לייעוץ? ניתן לקבל מענה מנציג בשיחה טלפונית או בצ׳אט בוואטסאפ
זקוקים למידע נוסף או לייעוץ? ניתן לקבל מענה מנציג בשיחה טלפונית או בצ׳אט בוואטסאפ
