המילים “פינוי בינוי” מצליחות לעורר אצל בעלי דירות שני רגשות מנוגדים לחלוטין. מצד אחד, יש התרגשות מהמחשבה על דירה חדשה, ממ”ד, מרפסת, חניה ובניין מודרני. מצד שני, כמעט מיד עולה השאלה שמטרידה את כולם: כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי, והאם נצטרך לחכות עשר או אפילו חמש עשרה שנה עד שנקבל את המפתח?

התשובה היא שפרויקט פינוי בינוי מתחמי עשוי להימשך במקרים רבים בין 8 ל-12 שנים מרגע ההתארגנות הראשונית ועד לאכלוס הדירה החדשה, ולעיתים אף יותר. עם זאת, חשוב להבין שרוב התקופה עוברת בזמן שבעלי הדירות עדיין מתגוררים בדירות הקיימות.

הזמן שבו הדיירים נמצאים בפועל מחוץ לבית מתחיל רק לאחר קבלת היתר הבנייה, העמדת הערבויות ופינוי הדירות. שלב ההריסה והבנייה נמשך בדרך כלל כ-3.5 עד 5 שנים, בהתאם לגודל המתחם, למספר הבניינים, לשיטת הביצוע ולתנאים שנקבעו בהסכם.

אין בחוק או בנהלי הרשות הממשלתית לוח זמנים אחיד שמתאים לכל הפרויקטים. מימוש עסקת פינוי בינוי תלוי, בין היתר, בהשגת הסכמות, באישור התוכנית, בקבלת היתר בנייה ובהשלמת הליווי הפיננסי. לכן יש להתייחס לכל טווח זמן במאמר כהערכה ולא כהתחייבות.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי לפי שלבים?

כדי להבין מדוע התהליך ארוך, כדאי לפרק אותו לשלבים. פרויקט פינוי בינוי אינו מתחיל ביום שבו הדחפורים מגיעים לבניין. עוד לפני ההריסה נדרשת עבודה ממושכת של גיבוש בעלי הדירות, בחירת אנשי מקצוע, תכנון, אישור תוכנית, משא ומתן, חתימות והוצאת היתר.

בחלק מהפרויקטים שלבים מסוימים מתנהלים במקביל. לדוגמה, היזם יכול לקדם חתימות, בדיקות תכנוניות ומשא ומתן על ההסכם באותה תקופה. ניהול נכון של החפיפה בין השלבים יכול לחסוך זמן, בעוד שחוסר תיאום עלול ליצור חודשים ואף שנים של המתנה מיותרת.

חשוב להבדיל בין פינוי בינוי מתחמי לבין הריסה ובנייה של בניין בודד

לא כל פרויקט שבו הורסים בניין ישן ומקימים בניין חדש הוא פרויקט פינוי בינוי מתחמי.

פינוי בינוי מתחמי כולל בדרך כלל כמה בניינים ולעיתים גם תכנון מחדש של רחובות, שטחי ציבור, תנועה, תשתיות, מוסדות חינוך ומסחר. ברוב המקרים נדרשת הכנה ואישור של תוכנית מפורטת חדשה, ולכן התהליך התכנוני עשוי להיות ממושך.

לעומת זאת, התחדשות של בניין בודד יכולה להתבצע מכוח תוכנית עירונית, תוכנית נקודתית או מסלולים שנקבעו בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המכונה גם “חלופת שקד”. מטרתו של תיקון 139 הייתה ליצור כלי להתחדשות בניינית לאחר סיום תמ”א 38, אך המסלול הרלוונטי תלוי במדיניות ובתוכניות החלות בכל רשות מקומית.

פרויקט בנייני עשוי להיות קצר יותר מפרויקט מתחמי, אבל גם בו אין הבטחה ללוח זמנים מסוים. מצב התכנון, מדיניות העירייה, היקף ההתנגדויות, מורכבות המגרש והיכולת הכלכלית של היזם משפיעים על משך התהליך.

שלב 1: התארגנות בעלי הדירות והקמת נציגות

זהו השלב שבו הרעיון מתחיל להפוך לפרויקט אמיתי. בעלי הדירות צריכים להתכנס, להבין מה הם רוצים, לבחור נציגות ולהחליט מי ילווה אותם בתהליך.

לכאורה מדובר בשלב פשוט, אך דווקא כאן נוצרים חלק מהעיכובים הגדולים ביותר. אסיפות שאליהן מגיעים רק חלק מבעלי הדירות, מידע סותר שמועבר בקבוצת הווטסאפ, פניות עצמאיות של דיירים ליזמים וחשדנות בין שכנים עלולים לגרום לכך שגם לאחר שנה לא מתקבלת החלטה בסיסית.

נציגות הדיירים חשובה מאוד, אך היא אינה אמורה להפוך למנהלת הפרויקט בפועל. חברי הנציגות הם בעלי דירות שמתנדבים לייצג את שכניהם, ולא אנשי מקצוע שיכולים להקדיש את זמנם לניהול מכרזים, בדיקת יזמים, תיאום יועצים וטיפול בהתנגדויות.

הקמה מוקדמת של מנהלת מתחם מקצועית יכולה לייצר תהליך מסודר כבר מהיום הראשון: מיפוי בעלי הזכויות, איסוף הצרכים, קביעת כללי עבודה, הנגשת המידע והכנת תשתית לבחירת עורך דין ויזם.

שלב 2: בחירת אנשי המקצוע והיזם

לאחר גיבוש בעלי הדירות, יש לבחור את אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט. בדרך כלל מדובר בעורך דין מטעם הדיירים, מפקח הנדסי, שמאי ולעיתים גם יועצים נוספים.

בהמשך נבחר היזם. בחירה נכונה אינה מבוססת רק על מספר המטרים שהוא מבטיח להוסיף לדירה. צריך לבחון את הניסיון שלו בפרויקטים דומים, את החוסן הפיננסי, את יכולתו לקדם תוכניות ברשות המקומית, את איכות הבנייה ואת סל הערבויות שהוא מוכן להעמיד.

מכרז יזמים מקצועי מאפשר להשוות בין הצעות על בסיס אחיד. לעומת זאת, משא ומתן לא מסודר, שבו כל יזם מציע תמורה במבנה אחר, עלול לבלבל את בעלי הדירות ולהוביל לבחירה שאינה מתאימה למתחם.

גם לאחר בחירת היזם מתחיל משא ומתן מורכב על ההסכם. התמורות הן רק חלק ממנו. ההסכם צריך לעסוק גם בלוחות זמנים, תנאים מתלים, ערבויות, שכר דירה בתקופת הפינוי, הובלות, מפרט טכני, פתרונות לקשישים ולבעלי מוגבלויות ומנגנונים למקרה של עיכוב.

שלב 3: תכנון ואישור תוכנית פינוי בינוי

זהו בדרך כלל השלב הארוך והפחות צפוי בפרויקט.

בפרויקט פינוי בינוי מתחמי לא מספיק לתכנן בניינים חדשים. מוסדות התכנון צריכים לבחון את ההשפעה של תוספת מאות דירות על השכונה כולה. בין היתר נבדקים עומסי התנועה, מספר מקומות החניה, היכולת של תשתיות המים והביוב, הצורך בכיתות לימוד ובגני ילדים, היקף השטחים הציבוריים וההשפעה על הסביבה.

התוכנית עוברת בדיקות ודיונים בוועדה המקומית ולעיתים גם בוועדה המחוזית. לאחר החלטה להפקיד אותה ניתנת לציבור אפשרות להגיש התנגדויות. כל דרישה לתיקון, השלמת מסמך או שינוי בתכנון עלולה להאריך את התהליך.

זהו שלב שבו לבעלי הדירות אין שליטה מלאה על לוחות הזמנים, אך הם עדיין יכולים להשפיע. יזם מנוסה, צוות תכנון שמכיר את מדיניות העירייה ומנהלת שמקפידה לעקוב אחר ההתקדמות יכולים לצמצם טעויות, למנוע הגשות חלקיות ולוודא שהפרויקט אינו נשאר ללא טיפול במשך חודשים.

שלב 4: התכנון המפורט והוצאת היתר הבנייה

אישור התוכנית הוא הישג משמעותי, אך הוא אינו היתר בנייה.

לאחר שהתוכנית נכנסת לתוקף, יש להכין את התכנון המפורט של הפרויקט. בשלב זה נקבעים בין היתר מבנה הדירות, החניונים, הפיתוח הסביבתי, מערכות החשמל והאינסטלציה, פתרונות הבטיחות, הממ”דים, דרכי הגישה והשטחים המשותפים.

הבקשה להיתר עוברת בין גורמים רבים, ובהם הוועדה המקומית, רשות הכבאות, פיקוד העורף, תאגידי המים וגורמים נוספים בהתאם למאפייני הפרויקט. במקביל צריך להשלים את הליווי הבנקאי ולהציג לבעלי הדירות את הערבויות הנדרשות.

רק לאחר קבלת ההיתר, השלמת התנאים הפיננסיים והעמדת הבטוחות ניתן לפנות את בעלי הדירות ולהתחיל בעבודות.

שלב 5: פינוי הדירות, הריסה ובנייה

זהו השלב שבו בעלי הדירות מרגישים שהפרויקט באמת התחיל.

הדיירים עוברים לדירות חלופיות, המבנים הישנים נהרסים והקבלן מתחיל בעבודות החפירה, הדיפון והבנייה. שכר הדירה לתקופת הפינוי, הוצאות המעבר ותנאים נלווים צריכים להיות מוסדרים בהסכם מול היזם.

בפרויקטים של התחדשות עירונית מקובל להעמיד לבעלי הדירות בטוחה בהתאם לשווי דירת התמורה החדשה. ההסכם צריך להסדיר גם את תשלום שכר הדירה לאורך תקופת הבנייה ואת ההתמודדות עם מצב שבו הבנייה מתארכת מעבר למועד המתוכנן.

משך הביצוע תלוי בגודל הפרויקט. בניין בודד אינו דומה למתחם הכולל מאות דירות, מספר מגדלים, חניונים תת-קרקעיים ושטחים ציבוריים. מזג האוויר, מחסור בכוח אדם, שינויים תכנוניים, מצב ביטחוני ובעיות אצל הקבלן יכולים להשפיע גם הם על לוח הזמנים.

אילו גורמים עלולים לעכב פרויקט פינוי בינוי?

מחלוקות בין בעלי הדירות

כאשר כל בעל דירה מקבל מידע אחר או מרגיש שהחלטות מתקבלות מאחורי גבו, מתחילות התנגדויות. לעיתים ההתנגדות אינה נובעת מרצון לעצור את הפרויקט, אלא מפחד, חוסר הבנה או תחושה שהאינטרסים של הדייר אינם מוגנים.

דיירים שאינם משתפים פעולה

סרבנות יכולה לעכב את החתימות ולהוביל להליכים משפטיים. עם זאת, לא כל מי שאינו חותם הוא בהכרח דייר סרבן. לפני שממהרים לאיים בתביעה, צריך להבין את מקור ההתנגדות ולבדוק האם מדובר בחשש לגיטימי, חוסר במידע, צורך בפתרון מיוחד או דרישה בלתי סבירה.

הרוב הדרוש לנקיטת הליכים אינו מסתכם תמיד באחוז אחד פשוט, והוא נבחן לפי הוראות החוק, מספר הדירות במתחם ושיעור ההסכמה בבניינים הרלוונטיים. להרחבה ניתן לקרוא את המדריך שלנו בנושא דייר סרבן בפינוי בינוי.

בחירת יזם שאינו מתאים לפרויקט

יזם יכול להציג הצעה מרשימה מאוד, אך אם אין לו חוסן כלכלי, ניסיון תכנוני או יכולת לעבוד מול הרשות המקומית, הפרויקט עלול להיתקע. לעיתים ההצעה עם התמורה הגבוהה ביותר על הנייר היא דווקא ההצעה שהסיכוי לממש אותה נמוך יותר.

מדיניות הרשות המקומית

לכל עיר יש מדיניות שונה להתחדשות עירונית. יש רשויות שמקדמות מתחמים גדולים, אחרות מעדיפות התחדשות בניינית, ובחלק מהערים נדרשות הקצאות משמעותיות לשטחי ציבור ולתשתיות. שינוי במדיניות העירונית יכול לחייב תכנון מחדש.

הסכם ללא אבני דרך ברורות

כאשר ההסכם אינו כולל מועדים, תנאים מתלים ומנגנוני יציאה, בעלי הדירות עלולים למצוא את עצמם קשורים במשך שנים ליזם שאינו מקדם את הפרויקט. חשוב לקבוע אבני דרך ברורות ולבחון מה קורה אם היזם אינו עומד בהן.

האם אפשר לקצר את הזמן של פרויקט פינוי בינוי?

אי אפשר לבטל את הוועדות, לעקוף את הליכי התכנון או להבטיח שהיתר בנייה יתקבל בתוך מספר חודשים. עם זאת, בהחלט אפשר למנוע חלק גדול מהעיכובים שנוצרים בשל ניהול לא מסודר.

הדרך לקצר את התהליך אינה להפעיל לחץ על בעלי הדירות לחתום מהר ככל האפשר. חתימה מהירה על הסכם לא מתאים עלולה דווקא ליצור בעיות בהמשך. המטרה היא לנהל נכון את השלבים שנמצאים בשליטת בעלי הדירות:

• להקים נציגות מסודרת.
• למפות מוקדם את הצרכים והחששות.
• לבחור אנשי מקצוע שמייצגים את הדיירים.
• לערוך מכרז יזמים מובנה.
• לבדוק את היתכנות ההצעות לפני שמבטיחים הבטחות.
• לקבוע לוחות זמנים ואבני דרך בהסכם.
• לעדכן את בעלי הדירות באופן קבוע.
• לטפל בהתנגדויות לפני שהן הופכות למשבר.
• לעקוב אחר עבודת היזם וצוות התכנון לאורך כל הדרך.

ככל שהפרויקט מנוהל באופן מקצועי מההתחלה, כך קטן הסיכון לחזור על פעולות, להחליף בעלי מקצוע, לפתוח מחדש הסכמות או לגלות באיחור שההצעה שנבחרה אינה תואמת את מדיניות התכנון.

מנהלת מתחם מקצועית: הדרך שלכם לפרויקט מהיר, בטוח ומשתלם

פרויקט פינוי בינוי לא חייב להפוך למסע שבו בעלי הדירות ממתינים במשך שנים מבלי לדעת מה קורה, מי אחראי לעיכוב ומתי צפוי השלב הבא.

הדרך הנכונה לקדם את הפרויקט אינה לרוץ לחתום על ההצעה הראשונה שמגיעה לבניין. היא גם אינה להשאיר את ניהול התהליך בידי כמה חברי נציגות מסורים, שמתבקשים להתמודד לבדם עם עשרות בעלי דירות, עורכי דין, יזמים, שמאים, אדריכלים ורשויות תכנון.

מנהלת מתחם מקצועית נכנסת לתמונה כבר בתחילת הדרך ומייצרת סדר בתוך תהליך מורכב. היא ממפה את בעלי הזכויות, מגבשת את הדיירים, מרכזת את המידע, מתאמת בין אנשי המקצוע, מנהלת את הליך בחירת היזם ועוקבת אחר אבני הדרך שנקבעו.

כאשר עולה התנגדות, המנהלת אינה מחכה שהוויכוח יתפוצץ בקבוצת הווטסאפ או יהפוך להליך משפטי. היא פונה לבעל הדירה, מבינה מה מטריד אותו, בודקת אילו פתרונות ניתן להציע ומוודאת שכלל הדיירים מקבלים מידע ברור ושוויוני.

כאשר היזם מתעכב, המנהלת יודעת לדרוש תשובות, לבדוק מהו מקור העיכוב ולהציג לבעלי הדירות תמונת מצב אמיתית. כאשר נדרש לקבל החלטה, היא דואגת שההחלטה תתקבל על בסיס נתונים ולא על בסיס שמועות, לחצים או הבטחות שאינן ניתנות למימוש.

חברת רותם טפירו ושות’ מתחמי התחדשות עירונית מתמחה בניהול ובליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט במתחמי פינוי בינוי גדולים ומורכבים.

אנו פועלים אך ורק למען בעלי הדירות ומלווים אותם משלב ההתארגנות הראשונית, דרך בחירת אנשי המקצוע והיזם, ניהול התקשורת במתחם ומעקב אחר התכנון, ועד לפינוי ולקבלת הדירות החדשות.

ניהול מקצועי אינו יכול להעלים את הבירוקרטיה, אבל הוא יכול למנוע טעויות, לצמצם עיכובים מיותרים ולהבטיח שלא תעברו שנים של חוסר ודאות בלי גורם אחד שמנהל את התמונה המלאה.

אל תמתינו שהפרויקט ייתקע כדי להתחיל לנהל אותו. צרו איתנו קשר לפגישת היכרות ראשונית, ונבחן יחד כיצד ניתן להניע את המתחם שלכם בצורה מסודרת, שקופה ובטוחה יותר.