התחדשות עירונית היא תהליך מורכב שמערב דיירים, יזמים והרבה החלטות קריטיות. בריאיון לערוץ 14 אני מסבירה על הדרך לנהל תהליך מורכב בצורה ברורה, מקצועית ובטוחה, משלב בחירת הנציגות ועד קבלת הדירה החדשה.
השיטה פותחה מתוך הבנה עמוקה של הצרכים והאתגרים שנמצאים בתהליך התחדשות עירונית. במרכז השיטה- אתם, בעלי הדירות. כך מובטח שהקול שלכם ישמע בכל שלב.
אתם, בעלי הדירות, מקבלים את ההחלטות המהותיות בתהליך, תוך ליווי מקצועי, מקיף ושקוף לחלוטין.
בעלי הדירות ממנים נציגות דיירים מוסמכת שתוביל את הפרויקט, כולל בחירת היועצים, לפני שיוצאים למכרז יזמים / קבלנים.
עבודה ישירה מול הנציגות ושמירה על האינטרסים של כלל הדיירים באמצעות דיוור שוטף, סיכומי ישיבות ושקיפות מלאה לכלל הדיירים במתחם.
לצד כל פרויקט אני עומדת בחזית, כבעלים ומנכ”לית של חברת מתחמי התחדשות עירונית, מלווה אתכם יחד עם הצוות המקצועי שלי ומקדמת כל פרויקט מראשיתו ועד סופו.
תהליך של התחדשות עירונית – הריסה ובניה מחדש במסגרתו הורסים את הבניינים הקיימים ובמקומם בונים בניינים חדשים עם תשתיות חדשות . ערך הנכס עולה , הדיירים מקבלים ממדים , מעליות, בניין חדש ועוד. מדובר בתהליך שבו יש לעשות שינוי תב”ע (תכנית בינוי עיר) כלומר על ידי הליך זה אנו משנים את מס’ הדיירים הקיימים ומכפילים את מס’ הדיירים.
תהליך של התחדשות עירונית מדובר על הליך שבו היזם בונה את הבניינים החדשים ורק לאחר מכן מפנה את הדיירים הקיימים בשונה מפינוי בינוי קלאסי וזה רק ובלבד שיש קרקע משלימה ו/או הרשות אישרה לבנות בשטח מקביל לבניין הקיים.
מדובר על תכנית של הריסה ובניה מחדש, תכנית אשר נמצאת במסלול התחדשות עירונית בו הורסים בניין ישן ובונים תחתיו בניין חדש, מחוזק ומודרני. הדיירים מקבלים דירה חדשה עם מרפסת, ממ”ד וכו’ והכל בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות. פרויקטים במסלול זה דורשים פינוי של הדיירים מהדירה שלהם למשך זמן ההריסה והבניה ויחד עם זאת מציע שדרוג של הנכס ושל התשתיות . תכנית זו אמנם עומדת לפוג בהרבה מקומות בארץ אולם מי שמצליח לתפוס את התכנית כל עוד היא לא התבטלה זכה בלוחות זמנים קצרים שלא כמו בפינוי בינוי שם ההליך ארוך יותר.
מדובר במודל חדש אשר בא להחליף את תמ”א 38, דרך מודל זה ניתן לחזק או לחדש בניינים בודדים בפני רעידות אדמה מדובר במסלול קצר יותר ויחסית פשוט יותר , לא נדרש הליך של שינוי תב”ע אלא הליך שהוא דרך היתר בנייה ישיר מהוועדה המקומית. מסלול זה מותאם לצרכים הספציפיים של העיר, מייעל את הליכי הרישוי, ומציע סל זכויות מוגדר מראש.
עם קבלת פניה ראשונית של בעלי דירות אנו בוחנים התכנות תכנונית וסטטוטורית (מול הרשות המקומית) בגין אותה כתובת, בודקים מהי כמות בעלי הדירות במתחם, גודל מגרש, צפיפות קיימת, מכפיל ועוד.
עם קבלת אישור ראשוני בדבר התכנות תכנונית וסטטוטורית אנו עוברים לשלב הסמכת חברת הניהול (שלנו) והסמכת חברי הנציגות, כאשר עם הסמכת (לפחות) 51% מבעלי הדירות אנו יוצאים בקול קורא לבחירת יועצים שילוו את הדיירים עד קבלת מפתחות לדירתם החדשה. את שכר היועצים משלם היזם שייבחר ובשום שלב הם לא עולים כסף לבעלי הדירות. היועצים: חברת ניהול הדיירים (אנחנו), עו"ד דיירים, שמאי, מפקח דיירים ויועץ מס.
עורך דין הדיירים מכין את מסמכי המכרז שכוללים בין היתר את: טיוטת ההסכם, המפרט הטכני (שהכין מפקח הדיירים) ואת מסמכי המכרז הכוללים שאלון מפורט ולאחריו שולח את כל הסט מכרז למס' חברות גדולות ומנוסות במשק. הליך המכרז נמשך בין שבועיים לחודש. לאחר מכן עו"ד הדיירים עושה טבלת השוואה ומציג בפני חברי הנציגות את התוצאות — הנציגים בוחרים את 3 ההצעות הטובות ביותר, עושים התמחרות נוספת ובוחרים את ההצעה הטובה ביותר אותה מנגישים לכלל הדיירים במתחם.
עם בחירת ההצעה הטובה ביותר עורכים כנס דיירים בו מציגים את היזם הנבחר ואת ההצעה שלו ומציגים את ההסכם הסופי עליו עבד עורך דין הדיירים אל מול עו"ד היזם, וזאת לאחר שחברי הנציגות אישרו את ההסכם הסופי. בהתאם לתקנות, כעבור 14 ימים מקיימים כנס חתימות חוזים לכלל הדיירים במתחם.
עם הגעה אל הרב המיוחס (כיום הרב המיוחס עומד על 67%) מתחיל היזם הנבחר בהליך תכנון מול הרשות וקידום התכניות, כאשר השלב החשוב ביותר הינו שלב הפקדת התכנית והוצאת היתר בניה.
עם קבלת היתר בניה יקבלו בעלי הדירות הודעה על פינוי הדירות — מדובר ברגע משמח ביותר כי זה הרגע שבו הדיירים מתחילים לחפש דירה חלופית להשכרה (על חשבון היזם) עד לקבלת הדירה החדשה שלהם. הדיירים מקבלים את ההובלה לדירה השכורה על חשבון היזם, וברגע שהבניין עומד והדירה מוכנה למסירה הדיירים מקבלים הובלה פעם נוספת על חשבון היזם אל דירתם החדשה.
יש לך שאלה שלא מופיעה? נשמח לתת מענה
ראשית נעים מאוד, אשמח לשוחח עמך טלפונית ולהסביר את כל התהליך. כמה דיירים אתם בבניין? בכמה בניינים מדובר? האם היה אצלכם נסיון בעבר לקדם פרויקט? האם אתם מאוגדים (כלומר, האם יש נציגות מסודרת)? ברגע שאבין את התשובות לשאלות אלו, אוכל לתת לך מענה מקיף ורחב ולקדם עבורך את התהליך מול כלל הדיירים בבניין/מתחם שלך.
התמורות כפופות לתקן 21, לדוח שמאי ובעיקר תלויות ברווחיות של היזם הנבחר. אך יחד עם זאת, רצוי לבחור אדריכל דיירים ושמאי דיירים על מנת לקבל אינדיקציה מדויקת לנושא התמורות.
לא. בשום שלב הדיירים לא משלמים. מי שממן את כל אנשי המקצוע, לרבות עורך דין הדיירים, זה היזם הנבחר.
אם היזם רק דאג להחתים על חוזים ולא עשה שום דבר מעבר, חברי הנציגות יחד עם ב”כ הדיירים יכולים לשלוח לו מכתב התראה ולהודיע כי הוא בהפרה של ההסכם ולתת לו זמן נתון לתקן. היה והמשיך בחוסר המעש, ניתן להודיע לו כי היות והפר הסכם הוא משוחרר מהפרויקט. חשוב לציין שמי שמוציא את המכתב זה עורך דין הדיירים, ורצוי שכלל הדיירים יחתמו על שחרור היזם מהפרויקט.
חשוב להבין באיזה שלב היזם פושט רגל. אם זה בשלב ראשוני שהיזם “רק” החתים על הסכמים ורשם הערות אזהרה, אזי שעורך דין הדיירים מוחק את הערות האזהרה ומיד מוצאים יזם אחר שייכנס לנעליו. אולם, אם אותו יזם נכנס להליך שבו פינה את בעלי הדירות ואז פשט את הרגל, עורך דין הדיירים הוא זה שדואג להחלפת היזם. יש לו את כל הערבויות הנדרשות מהיום הראשון (כגון ערבות לדמי השכירות, ערבות רישום וכו’). חשוב שיהיה עורך דין דיירים שמבין התחדשות עירונית, בעיקר למקרים מסוג זה.
זו שאלה טובה שלצערי אין עליה תשובה חד משמעית. רק לאחר שהגענו לחתימת הרוב המיוחס (67% מבעלי הדירות) ניתן להתחיל ולקחת לוחות זמנים ליזם. יחד עם זאת, יש לזכור שזה תלוי לעיתים בהתנגדויות, החלפת ראש עיר וכו’.
השלבים בגדול הם: הגעה אל הרוב המיוחס -> עבודת הכנה להגשת תב”ע -> הגשת תב”ע וקליטתה במערכת -> אישור והמלצה וועדה מקומית -> דיון בוועדה מחוזית -> הפקדת תב”ע להתנגדויות -> אישור תב”ע בתנאים -> מתן תוקף לתב”ע -> הגשת בקשה להיתר בניה.
זמן משוערך
בפרויקטים של פינוי בינוי מרגע חתימת הרוב הדרוש ועד כניסת דיירים לדירות החדשות הוא עד 10
שנים.
בוחרים יזם באמצעות מכרז יזמים. אני שולחת פנייה ל-5-10 חברות גדולות וטובות יחד עם ב”כ הדיירים.
היזמים מתבקשים לענות על שאלון מקיף ולהגיש הצעה מסודרת לבעלי הדירות. אנו משקללים את ההצעה
הטובה ביותר (לא בהכרח הגבוהה ביותר, אלא הטובה ביותר הכוללת איתנות פיננסית וניסיון בפרויקטים
דומים) ובוחרים את היזם המתאים ביותר.
מי שדואג לדיירים מהיום הראשון זה היזם. כחצי שנה לפני פינוי הדירות, היזם שולח עדכון לבעלי הדירות ומעדכן על מועד הפינוי הצפוי. בשלב הזה הדיירים מתבקשים להתחיל לחפש דירות חלופיות לשכירות.
כפי שעושים מכרז לבחירת עורך דין דיירים, כך עושים מכרז ובוחרים מפקח דיירים. תפקיד המפקח הוא לשמור שכל מה שהיזם הבטיח אכן מבוצע, והוא גם מבצע “בדק בית” לדירות החדשות לפני המסירה.
הרוב המיוחס כיום עומד על 67%. ברגע שיש לנו חתימות של הרוב הזה, ניתן לקדם את התהליך. לרוב, כשהפרויקט מתקדם, דיירים שחששו מצטרפים. אם נשארים סרבנים, בשלב הפקדת התב”ע ניתן לפנות למפקחת ולהגיש תביעת “דייר סרבן”.
בפרויקטים בניהולי, אני דואגת שהיזם יממן את ההפרש בתשלומי הועד/דמי הניהול לתקופה של לא פחות מ-5 שנים, כדי להקל על המעבר לעלויות האחזקה של הבניין החדש. כיום יש גם חוק שמחייב יזמים להשתתפות זו.
זקוקים למידע נוסף או לייעוץ? ניתן לקבל מענה מנציג בשיחה טלפונית או בצ׳אט בוואטסאפ
זקוקים למידע נוסף או לייעוץ? ניתן לקבל מענה מנציג בשיחה טלפונית או בצ׳אט בוואטסאפ
